כמה עולה לנו כל "המסביב"?
או: מה ההבדל בין מחיר הדירה לעלות רכישת הדירה ולמה זה כל כך חשוב?
בשעה טובה ומוצלחת החלטתם לרכוש דירה חדשה. יתכן וזו הדירה הראשונה שאתם רוכשים ויתכן שאתם פשוט "משדרגים" ועוברים לדירה גדולה יותר. שימו לב שאתם לא שוכחים לקחת בחשבון את העלויות הנוספות הכרוכות ברכישת דירה חדשה ומעבר אליה. רבים וטובים "קצת שוכחים", חושבים שיהיה בסדר, או פשוט מתעלמים, והתוצאה הסופית היא מעמסה של אלפי שקלים בחשבון ההוצאות החודשי.
בואו ניקח לדוגמא זוג שצבר הון עצמי ומעונין לרכוש דירה ולהשלים את החסר באמצעות משכנתא. נניח שלרשותם הון עצמי של 400,000 שקלים (חיסכון שנצבר, מתנה מההורים, ועוד ועוד). הזוג התלהב מאוד מדירה שראה שמחירה הוא מיליון שקלים. הם עושים חישוב זריז שיצטרכו לקחת משכנתא של 600,000 שקלים. הם אפילו קיבלו אישור עקרוני מבנק המשכנתאות על משכנתא ל-20 שנה בריבית של 3.5% והחזר חודשי של כ-3,500 שקל. הם מרוויחים כ-18,000 שקל נטו בחודש, ולכן ההחזר החודשי הוא בהחלט סביר, פחות מ-20%.
אז מה רע?
הזוג הנחמד עובר לדירה החדשה ואז מתגלעות כל מיני הוצאות נוספות - עו"ד, דמי תיווך, פתיחת תיק משכנתא, הובלה, שיפוץ קל/בינוני/כבד, רהיטים חדשים, ועוד ועוד. בדרך כלל העלויות הנוספות כרוכות בתוספת של 10% ולעיתים אפילו 15% ממחיר הדירה.
נניח שהזוג הנחמד שלנו נאלץ להוסיף בחודשים הראשונים לאחר מעבר הדירה "רק" 100,000 שקלים. במקרים רבים כל תוכניות החיסכון כבר "גוייסו" למבצע רכישת הדירה החדשה, ולזוג שלנו לא נותר כסף בקופה ולכן הם פונים לקחת כל מיני הלוואות מכל מיני גורמים. החל בהלוואות בתנאים מועדפים ממקום העבודה, המשך בהלוואות מכרטיסי האשראי החוץ בנקאיים והלוואות בנקאיות. המשותף לכל ההלוואות הללו שהן בדרך כלל ניתנות לתקופה קצרה של כ-5-6 שנים ובריבית גבוהה הרבה יותר מזו של המשכנתא. וכך, במקרים רבים, מוצא את עצמו הזוג הנחמד עם "הלוואות גיבנת" של 100,000 שקלים או יותר, שלא נלקחו בחשבון מראש, שמשמעותם היא כ-2,000 שקלים נוספים ואפילו יותר בהוצאות החודשיות למשך חמש שנים.
אז מה עושים?
קחו בחשבון תמיד את עלות רכישת הדירה ולא רק את מחיר הדירה כשאתם מחשבים כמה משכנתא לקחת. יתכן ותצטרכו לקחת משכנתא גבוהה יותר ואז תגלו שאולי זה כבר גדול עליכם, ותצטרכו לחשוב על דירה במחיר נמוך יותר. מקובל לקחת בחשבון עלויות נוספות בגובה של 10%-15% ממחיר הדירה. ככל שמחיר הדירה גבוה יותר האחוזים יטפסו יותר לכיוון ה-15%.
מהן העלויות הנוספות? לגזור ולשמור...
העלויות ההכרחיות, בהן לא ניתן לחסוך, נעות סביב 5%-6% מערך הדירה, אך אליהן מתווספות בדרך כלל עלויות רבות נוספות, החל משיפוץ ועד טיפול והתייחסות לכל נושאי המיזוג, המטבח, התאמת הריהוט, צנרת, אינסטלציה ועוד, עבורם נשלם כסף רב.
1. מס רכישה
במקרה שמדובר בדירה יחידה (על-פי הגדרות חוק מיסוי מקרקעין) מדרגות המס יהיו כדלקמן:
עד סכום של 1,026,660 שקלים – 0%.
מ- 1,026,660 שקלים עד 1,442,870 שקלים - 3.5%.
מעל 1,442,870 שקלים - 5%
מי שרוכש דירה בנוסף לדירה שבבעלותו, יחולו עליו רק שתי מדרגות מס- של 3.5% ושל 5%.
הנתונים נכונים ל- 16 בינואר 2009 ועד ל- 15 בינואר 2010. מדרגות מס הרכישה מתעדכנות אחת לשנה בהתאם לשינוי במדד המחירים לצרכן
2. דמי תיווך
בדרך כלל נעים סביב 1%-2%+ מע"מ מערך הדירה, בהתאם לסיכום מראש.
3. שכר טרחת עו"ד
בין 0.5% ל 1.5% + מע"מ מערך הדירה, בהתאם לסיכום מראש.
4. אגרות שונות
הערת אזהרה בטאבו: 150 שקלים. משכון הנכס: כ-160 שקלים. נוטריון כ-250 שקלים, שמאי כ - 400 שקלים. מנהל מקרקעי ישראל/ קרן קיימת לישראל/ רשות הפיתוח כ- 160 שקלים.
5. פתיחת תיק משכנתא
0.25% מערך ההלוואה. לדוגמא, עבור משכנתא בסך 500,000 ₪ יגבה הבנק דמי פתיחת תיק בסך 1,250 ₪. (נתון למו"מ בין הלווה לבנק).
6. תשלומים לחיבור חשמל, מים וגז
מגיעים לכ – 4,500 שקלים בדירה חדשה, כמחצית בדירת "יד שנייה".
7. הובלה
כ-1,500-2,000 שקלים להובלה בסיסית. בחלק מהמקרים ימצא עצמו הלקוח משלם סכומים הגבוהים משמעותית ממה שסוכם מראש. (ארגזים, פירוק ארונות, תשלום לכל קומה וכד').
8. שיפוץ הדירה לפני כניסה
כאן נמצא את הפערים הגדולים - החל מניקוי בלבד שיעלה כ-1,000 שקלים, דרך צביעה שעלותה כ - 4,000 שקלים ומעלה ועד שיפוץ רציני, שיכול להגיע בקלות לכ - 30,000 דולר לדירה ששווייה 900,000 שקלים. שיפוץ והתאמת דירה ממוצעת יעלו כ - 35,000 שקלים, בהתאם להשקעה בשיפוץ.
9. התאמת ריהוט לדירה החדשה
המדובר על ארונות בגדים, סלון, ארונות ספרים, מטבח, שטיחים ותאורה. כאן, כמובן, ההוצאות בהתאם לצרכי במשפחה והיכולות הכלכליות. ברכישת דירה ראשונה, בה נרכשים כל הפריטים לראשונה, ינועו המחירים החל מ- 50,000 שקלים ומעלה.
10. מיזוג אוויר
עלות התקנת מיזוג אוויר מרכזי לדירת 3 חדרים יכולה להגיע ל-10,000 ₪ ומעלה.
12. גינה
גם אם קיימת גינה ואתם רק רוצים ל"רענן" אותה, או שאתם נדרשים להקים גינה חדשה, העלויות יכולות לנוע מאלפי שקלים בודדים לעשרות אלפי שקלים.
לסיכום, במסגרת המעבר לדירה חדשה ישנן הוצאות הכרחיות כמו שכר טרחת עו"ד, מס רכישה, פתיחת תיק משכנתא, דמי תיווך, דמי הובלה, וכן חיבור הבית לגז, מים וחשמל. ברוב המקרים ישנן עלויות נוספות הנובעות משיפוץ הדירה, ריהוט ואבזור הבית, התקנת מיזוג וכדומה. סה"כ העלויות הנילוות עשויות להגיע עד 10%-15% נוספים על מחיר הדירה. מומלץ מאוד לערוך תכנון פיננסי נכון וחישוב מפורט של עלויות המעבר על מנת להימנע מהוצאות כבדות ובלתי צפויות שמשק הבית יתקשה לעמוד בהן.
.jpg?id=17628039)
